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国策视点南昌市房产交易计税分析报告

  2013年2月1日,南昌市建立了住宅存量房交易计税价格评估系统,2017年11月1日,南昌市建立了非住宅存量房交易和存量房租赁计税价格评估系统。这两大系统的使用,使的房产交易纳税变得更为规范,有效的规避了房产交易中纳税人申报较低的价格从而逃税的现象,保证了税务机关合理纳税。当然,随着纳税机制的规范化,也就意味着在房产交易中,交易双方无法再通过低申报价格而逃税,增大了房产买卖的成本,也一定程度上影响了房地产市场的交易热情。

  目前市场以房屋买卖、房屋继承、房屋拆迁、房屋抵债、房屋作价投资入股这五种方式进行交易。下是这五种交易方式的具体纳税情况。

  目前南昌市场上住宅交易主要以房屋买卖为主,并且随着几年的南昌限售、限售的政策出台,多数住宅交易都是以家庭首套房为主,缴纳的税费还是较低。从上表可以看出,在房产交易纳税中,住宅纳税最为划算的一种方式得分房屋继承、分割,基本不用缴纳税费,但是在这种情形下,假如该房产继续以其他方式交易,将缴纳高达交易金额20%的个人所得税,这无疑是非常不划算的,所以选择房屋继承、分割的多数都会考虑以房屋买卖的方式获得住宅房产。想比较住宅而言,非住宅交易纳税是相当高,按照正常房屋买卖来计算,综合税率可达到20%-30%,这一大笔税费的支出,极大的打消了非住宅二手市场交易热情。

  随着城市化的加快,房地产投资力度日益加大。从图1可以看出,南昌市住宅投资以及非住宅投资是完全不成比例的,从2003年到2016年,南昌住宅投资额一直在持续递增的,而非住宅投资额虽然是在增长,但是却是波动不稳定的。这当然和住宅和非住宅的市场活跃程度不一样有关。一般情况下,同一地段,非住宅的的价格是要远超住宅的,并且在抵押贷款年限和首付比例上有着较大的差别,住宅最长可以贷30年,首套首付比例一般为30%,非住宅最长只能贷10年,并且首付比例为50%。在房地产交易税费征收上,也是有着比较大的差异,按照正常房屋买卖来算,住宅交易需缴纳的税费远远低于非住宅交易税费(具体买卖双方需缴纳税费参照文章税率详情),因此,非住宅投资额远低于住宅投资额的同时,非住宅的市场交易量也远远低于住宅市场,究其原因主要有三点:1、住宅需求量远高于非住宅;2、住宅买卖价格低于非住宅;3住宅交易税收成本远低于非住宅。房地产计税一方面为地方财政提供资金来源,另一方面就是平稳房价、防止资源浪费。但是现在目前南昌房地产市场上来说,房地产计税影响着整个房地产市场,从投资开发,到市场交易,税赋过高不仅影响着房地产投资者的热情,也降低了市场交易的活跃。

  第一条 为加强存量房交易和租赁税收征管,提高征管效率,简化办税流程,营造依法公平的纳税环境,促进房地产市场健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)、《国家税务总局关于印发〈房地产交易税收服务和管理指引〉的通知》(税总发〔2017〕4号)、《江西省人民政府办公厅关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》(赣府厅字〔2011〕181号)、《南昌市人民政府办公厅转发关于开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知》(洪府厅发〔2012〕64号)的有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称存量房交易(俗称二手房交易)最低计税价格,是指税务机关应用房地产估价技术在核定出存量房交易评估基准价格的基础上下浮一定比例形成的计税价格。税务机关有权根据存量房交易市场的变化情况,对下浮比例作出相应调整;本办法所称存量房租赁(俗称二手房租赁)最低计税价格,是指税务机关应用房地产估价技术核定出个人存量房租赁评估基准价格后形成的计税价格。

  第三条 本办法所称存量房交易行为包括买卖、交换、赠与、抵债、作价投资、入股等;存量房租赁行为是指出租方(一般为存量房所有权人)将个人存量房出租给承租方使用,由承租方向出租方支付租金的行为。

  第四条 本办法适用于南昌市东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、湾里区、红谷滩新区、南昌高新技术产业开发区范围内存量房交易和个人存量房租赁(不含湾里区范围内的非住宅存量房交易和个人存量房租赁)计税价格的确定。今后湾里区范围内非住宅存量房交易和个人存量房租赁应用存量房交易和租赁计税价格评估系统核定计税价格后,本办法适用其计税价格的确定。南昌县、新建区、进贤县、安义县可另行制定或参照此办法执行。

  第五条 实行存量房交易和租赁最低计税价格管理后,当纳税人申报的存量房交易或租赁价格高于或等于存量房交易或租赁最低计税价格时,以纳税人申报的交易或租赁价格为计税依据征税;当纳税人申报的交易或租赁价格低于存量房交易或租赁最低计税价格且无正当理由的,以存量房交易或租赁最低计税价格为计税依据征税。

  4.纳税人对按存量房交易最低计税价格为计税依据征税有异议并能提供相关证据,经税务机关确认属于正当理由的;

  2.纳税人对按存量房租赁最低计税价格为计税依据征税有异议并能提供相关证据,经税务机关确认属于正当理由的;

  第七条 对经法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房交易,按相关法律文书载明的价格确定计税价格。

  第九条 对尚未纳入最低计税价格管理体系数据库的存量房交易和租赁,由税务机关委托的外包评估公司补充采集房产数据,按照所在评估分区的评估模型评估确定最低计税价格。

  第十条 纳税人对存量房交易和租赁最低计税价格有异议的,按《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易和租赁最低计税价格异议处理办法〉的公告》(2018年第 2号)、《南昌市地方税务局关于南昌市存量房交易和租赁计税价格异议处理实行个案评估的公告》(2018年第 3号)相关规定处理。

  第十二条 本办法自2018年3月1日起施行,《南昌市地方税务局关于发布〈南昌市存量房交易最低计税价格管理办法〉的公告》(2013第2号)同时废止。

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